Ação de Distrato parcialmente procedente

Relação: 0247/2015 Teor do ato:

Vistos. XXX ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com antecipação de tutela e devolução das quantias pagas contra JETIRANA EMPREENDIMENTOS S/A alegando, em resumo, que:

a) firmou com a ré em 16 de julho de 2012 Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em Construção, tendo por objeto a aquisição do imóvel descrito na inicial, mediante o pagamento de R$354.482,99;
b) efetuou o pagamento até o momento de R$65.958,89 e não tem mais condições de suportar o pagamento das demais mensalidades por motivos financeiros;
c) não logrou êxito em receber o valor pago e a ré ameaça incluir seu nome nos cadastros de inadimplentes;
d) é abusiva a cláusula 12ª, §3º, item "b", que prevê a devolução de apenas 15% dos valores pagos em caso de rescisão contratual para quem pagou entre 10,01% a 30%, no que se insere o autor.

Por essas razões, pleiteia a antecipação de tutela para suspender qualquer cobrança e impedir a inclusão de seu nome nos cadastros de devedores. Ao final, pede a rescisão do contrato, bem com a devolução de 90% dos valores pagos. Juntou documentos (fls. 03/31).

Concedida a antecipação de tutela (fls. 38/39), a ré foi citada e apresentou contestação (fls. 43/59), na qual sustentou basicamente que:
a) é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise;
b) devem prevalecer as cláusulas contratuais;
c) o autor pagou até o momento R$60.731,91 e não o montante apontado na inicial;
d) é válida a cláusula de retenção de valores em caso de rescisão contratual.

É o relatório Fundamento e Decido. A matéria debatida nos autos é somente de direito e de fato comprovável por meio de prova documental, autorizando o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil.

Colhe-se dos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda e, tendo o autor solicitado a rescisão contratual, faz jus à devolução das parcelas pagas, observadas as cláusulas contratuais e a aplicação da Súmula n. 1 aprovada pelo Colendo Órgão Especial do E. Tribunal de Justiça: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do imóvel" A exigência de devolução das parcelas pagas resulta da lei e tem por escopo evitar a criação de situação privilegiada em favor da credora, a qual é beneficiada com ao retomada do imóvel e a retenção do preço parcialmente pago.

Ao enfrentar a questão, assim tem se posicionado o Colendo Superior Tribunal de Justiça: "Portanto, seja à luz do artigo 924 do CC, que deve ser interpretado no contexto constitucional que protege o consumidor, seja aplicando a regra específica do Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 53 define a nulidade de cláusula de decaimento, deve o juiz (ao decretar a extinção do contrato, ou reconhecer que, de fato, ele já estava desfeito) decidir sobre os efeitos da resolução documento do contrato, de modo a garantir a igualdade de tratamento das partes, sem enriquecimento indevido de um ou de outro dos contratantes.

Por isso, ou I) aplicando o art. 53 do CDC, também nos casos em que a ação é proposta não apenas pelo vendedor, mas também pelo comprado inadimplente, ou II) fazendo incidir a cláusula geral do art. 924 do CC, que atribuiu ao juiz temperar os efeitos do desfazimento do contrato pelo devedor, deve o Magistrado desconsiderar a cláusula de decaimento e prevalecer o princípio que garante a manutenção do equilíbrio contratual" (Resp 171.951-DF- 4o Turma- j. 20.08.1998- DJU 13.10.98- Relator Ministro Rosado de Aguiar). Dessa forma, a solução mais justa a ser dada à lide deve ser no sentido de evitar o locupletamento de uma parte em detrimento de outra. Significa, em essência dizer, que assim como o compromissário comprador não pode perder todas as parcelas que pagou, também o promitente-vendedor não pode sofrer as despesas decorrentes da celebração do contrato que a outra parte não teve condições de cumprir, tais como despesas com as tratativas e formalização do negócio etc.

Feitas estas considerações, resta fixar o quantum a ser retido pela ré, como pena pelo descumprimento do contrato. A cláusula em que se funda a ré (12ª, § 3º, item "b") prevê, em caso de rescisão contratual, a devolução de 15% do valor pago para o comprador que adimpliu entre 10,01% a 30% do preço, no que se insere o autor. Referida cláusula é manifestamente abusiva, visto que encerra onerosidade excessiva em detrimento do consumidor, que terá direito à devolução de inexpressivo valor do montante pago.

Destarte, reputo a retenção de 20% do valor paga adequada para, de um lado, ressarcir o autor e, de outro, compensar os danos causados à ré. A propósito, confira-se o seguinte precedente do E. Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação n. 101756478.2014.8.26.0100): "Compromisso de compra e venda - Pedido de resilição do contrato pela compradora- Rescisão decretada, devendo ser restituído 80% dos valores pagos, atualizados e de uma única vez - Aplicação da Súmula n.º 2 deste Tribunal- Limite de retenção em 20% que se coaduna com julgados da Corte Superior - Sentença mantida - Não provimento". A devolução deverá ser feita de uma vez, não se sujeitando a qualquer forma de parcelamento.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados para fim de: a) declarar rescindido o contrato; b) condenar a ré à devolução de 80% das quantias comprovadamente pagas, atualizadas desde os desembolsos e acrescidas de juros de mora de 1% a contar da citação. Tendo o autor decaído de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios, arbitrados estes em 10% do valor da condenação. P.R.I. Advogados(s): Jesuina Aparecida Coral A. Lins de Albuquerque (OAB 169281/SP)