Restituição da Taxa SATI e Corretagem

Relação: 0161/2015

Teor do ato: Vistos. Trata-se de ação de restituição de quantia paga indevidamente, ajuizada por XXX em face de PDG SP 15 INCORPORAÇÕES SPE LTDA., LPS BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A e SATI ASSESSORIA IMOBILIÁRIA SA, partes já devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Aduz o autor, em síntese, que adquiriu em 18 de junho de 2011, por força do Contrato de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças, as unidades autônomas: (154- Torre URBE) e ( 5032- vaga garagem) do Empreendimento URBE, situado a Rua Álvaro de Carvalho- 134-Centro- São Paulo.

Ocorre que por ocasião da compra, foi cobrado da parte autora a taxa SATI (serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), no valor de R$ 4.159,85 (quatro mil, cento e cinquenta e nove reais e oitenta e cinco centavos), pagos através de débito automático à ré SATI, bem como a quantia de R$ 18.004,34 (dezoito mil, quatro reais e trinta e quatro centavos), a título de COMISSÃO DE CORRETAGEM, conforme dispõe os documentos de nºs 06,07,08 e extratos bancários documentos nºs 10 a 17 e ainda R$ 9.814,20 (nove mil, oitocentos e quatorze reais e vinte centavos), a título de PREMIAÇÃO.

Entende que referidas cobranças são indevidas e pretende a procedência da demanda, repetição de indébito (devolução em dobro). Juntou documentos às fls. 40/130. Devidamente citada, a ré LPS Brasil Consultoria de Imóveis S/A e Sati Assessoria apresentaram contestação às fls.147/167, alegando a legalidade e impossibilidade da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, da legalidade da cobrança de serviço de assessoria técnico imobiliário (SATI), da ciência da autora quanto ao pagamento da taxa SATI e da improcedência do pedido de devolução em dobro.

Defendeu a incorreção dos valores e por fim, pugnou pela total improcedência da demanda. Juntou documentos às fls.168/242. Citada, a requerida PDG apresentou contestação de fls. 250/258, defendeu a ocorrência da prescrição e a legalidade dos valores cobrados.

Pugnou pela improcedência da ação. Juntou documentos de fls. 259/310. Réplica de fls. 314/323.

É o relatório. Fundamento e decido.
1. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do disposto no artigo 330, I, do Código de Processo Civil, tratando-se de questão documental e de direito, desnecessária a dilação probatória.
2. Ressalto que a interpretação do contrato assinado entre as partes deve-se dar com fulcro nas leis consumeristas, uma vez que se trata de contrato de adesão, no qual o autor desta demanda figura como parte hipossuficiente, aplicando-se ao caso a regra especificamente descrita no artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor (Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.).
3. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva com relação à cobrança dos valores correspondentes à COMISSÃO DE CORRETAGEM e à taxa SATI, porquanto, em se tratando de relação tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, subjaz a solidariedade dos entes envolvidos na cadeia de prestação de serviço.
4. Não há de se falar, outrossim, na prescrição em relação à cobrança das sobreditas taxas, eis que a pretensão do autor tem esteio, notadamente, na devolução de quantia indevidamente paga, escapando à espécie prazo prescricional específico definido por lei, sujeitando-se, pois, ao prazo comum, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.
5. Nesse sentido: "(...). Ademais, cumpre afastar a alegada prescrição. (...) Com efeito, não obstante a retenção da taxa de corretagem pela apelante possa acarretar seu enriquecimento sem causa, o que se verifica no caso é que se pleiteia a devolução de valores indevidamente pagos. As situações, aliás, são tratadas em capítulos distintos pelo Código Civil, que nos artigos 876 a 883 dispõe sobre o pagamento indevido e nos artigos 884 a 886 rege o enriquecimento sem causa. Ante essa clara distinção, não se pode falar, aqui, em aplicação do prazo prescricional da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (CC, art. 206, §3º, IV). Isto porque, no campo da prescrição, em que é nítida a restrição de direitos ou seu aniquilamento, a interpretação não pode se dar por analogia. Ou há regra especial de prescrição para cada tipo de ação elencada no artigo 206 do Código Civil, ou se aplica a regra geral contida no artigo 205. Logo, em não havendo disposição específica para a pretensão de devolução de valores indevidamente pagos, deve ser aplicado o prazo geral de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do CC" (Ap. TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Min. João Francisco Moreira Viegas, j. 27/11/2013).
6. No mérito, a ação é procedente.
7. Os pedidos referentes à devolução dos valores pagos a título de corretagem e da taxa SATI em favor das rés, são procedentes.
8. O imóvel em questão foi adquirido pela parte requerente "na planta", por intermédio de empresa corretora representando a vendedora, o que permite inferir que houve prévia negociação entre a construtora e a corretora, da qual não participou o consumidor.
9. O serviço prestado pela empresa corretora no caso em tela, fórmula peculiar ao segmento imobiliário, não faz ver efetiva aproximação entre vendedor o comprador (autor). Ao último, praticamente não é facultado realizar o negócio sem a aquiescência geral dos termos adesivos, os quais aproveitam ao vendedor, essa é a praxe que se vê nos empreendimentos imobiliários, ou seja, é fato público e notório.
10. Em sendo assim, manifesto que as despesas com o serviço de corretagem e SATI incumbiam unicamente à requerida que contratou os serviços de corretagem para venda de seus imóveis, e não ao consumidor.
11. A anuência do consumidor em suportar o ônus da corretagem e SATI não deve ser tomada como válida, porquanto evidente que a conclusão do negócio somente poderia ser levada a cabo nos termos predispostos pela incorporadora.
12. Tal prática constitui venda casada e é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, de tal sorte que a repetição do indébito se impõe, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, devendo haver a restituição da quantia pelas requeridas em favor do autor.
13. Leciona o Prof. Sílvio de Salvo Venosa que "Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. Cláusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adesão, notadamente por aquisição de imóvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir tal ônus ao adquirente. A comissão, como regra geral, constitui obrigação a cargo de quem contratou a corretagem" (Direito Civil: Contratos em Espécie. 8ª ed. São Paulo, Atlas, 2008, p. 313).
14. Nesta esteira, anote-se o seguinte voto: "A denominada "taxa de corretagem", a exemplo da "taxa de análise financeiro", viola as disposições do Código de Defesa do Consumidor, pois estabelece, como bem definiu a sentença, uma "venda casada", na medida em que obriga o consumidor a arcar com os custos de uma assessoria escolhida pela apelada, e que não é necessariamente a melhor nem de sua confiança" (TJSP, Apelação nº 0015626-16.2011.8.26.0506, 6ª Câmara de Direito Privado, Min. Fortes Barbosa, j. 31.1.2013). 15. Veja-se, ainda: "Indenização por danos morais e materiais. (...) Taxa de corretagem de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que o autor compareceu ao seu estande de vendas e foi compelido a firmar contrato de assessoria técnico-imobiliária, sem qualquer atividade de aproximação útil. Preliminares de prescrição e ilegitimidade "ad causam" passiva rejeitadas. A comissão do corretor deve ser paga por aquele que o contratou e, in casu, a responsabilidade financeira é inegável e exclusivamente da vendedora, que contratou previamente os serviços a serem prestados a qualquer interessado que aparecesse junto ao empreendimento. Venda Casada. (...)." (TJSP, Apelação nº 0172412-11.2012.8.26.0100, Rel. Min. Beretta da Silveira, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 21/01/2014).
16. A cobrança do serviço de assistência técnica imobiliária é inválida porque o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço que não tem interesse e vontade. No caso, referido serviço foi imposto ao consumidor como condição para a venda do imóvel, sem qualquer opção de não contrata-lo, ademais, o consumidor foi que procurou no local do imóvel a vendedora, e não pode contatá-la, sem o intermédio da corretora.
17. Ademais, o contrato deve ser escrito de forma clara a fim de possibilitar a compreensão pelo consumidor. Eventual contratação de advogado para auxiliar o consumidor deve ser medida de opção do consumidor e, neste caso, o profissional deve ser aquele de sua confiança, inclusive como dispõe o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil.
18. A relação entre advogado e cliente é baseada na confiança e, por isso, não pode ser aceito que consumidor que não queira contratar advogado tenha que aceitar a imposição de contratar um profissional que trabalha nas dependências da empresa que, em tese, redige o contrato, segundo ordens e orientações da vendedora.
19. Assim, os valores cobrados a título de corretagem e SATI são ilegais, devendo haver restituição. No que tange a aplicação do parágrafo único do artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor, é importante perceber que o autor foi cobrado de valores indevidos e, por isso, tem perfeita incidência a regra que determina a devolução em dobro.
20. Posto isso, JULGO PROCEDENTE ação para CONDENAR a parte RÉ, solidariamente, a restituir, EM DOBRO, os valores adimplidos a título de "TAXA SATI" e de COMISSÕES DE CORRETAGEM e PREMIAÇÃO descritos nos autos à, com correção monetária e juros de 1% ao mês, ambos contados dos respectivos desembolsos, e até a data do efetivo pagamento. 21.

Diante da sucumbência da parte requerida, as requeridas arcarão solidariamente com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios no montante que fixo em 15% sobre o valor da condenação devidamente atualizado. P. R. I. Jesuina Aparecida Coral A. Lins de Albuquerque (OAB 169281/SP).